Haus kaufen in Österreich als Deutscher: Wieso man uns Knüppel zwischen die Beine wirft

Würden Sie nicht gerne Freunde in Ihre Eigentumswohnung in Wien im Bezirk Josefstadt einladen? Wie sollte ein Deutscher das Projekt ‚Haus kaufen in Österreich‘ am besten angehen und wie nicht? Wir zeigen alle Stolperfallen für den Immobilienkauf durch Ausländer in Österreich.

In Österreich kaufen viele Deutsche ein Haus

Kein anderes Nachbarland ist bei den Deutschen für den Kauf einer Immobilie so beliebt wie Österreich. Die Liebe zu Österreich haben bereits 131.282 Deutsche umgesetzt: ihr Hauptwohnsitz lautet auf Wien. Und 77.122 mal haben Bundesbürger den Zweitwohnsitz in der Donaumetropole angemeldet. Nichts einfacher, als ein Haus in Österreich zu kaufen? Weit gefehlt! Jedes Bundesland hat seine eigenen Regelungen. Auch je nach Art der Immobilie unterscheiden sich die Regelungen: Wohnungen, Baugrundstücke, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften Was sind grüner Grundverkehr und Baulandgrundverkehr? Und was sollten ein Deutscher vor dem Kauf einer Immobilie beachten?

Wann kann ein Deutscher Immobilien in Österreich erwerben?

Grundsätzlich darf jeder Deutsche in Österreich Immobilien erwerben. Österreich ist EU-Mitgliedsland und lässt den Eigentumserwerb uneingeschränkt zu. Ausgenommen sind landwirtschaftliche Immobilien. Diese können nicht frei erworben werden. Für Deutsche kommen beim Immobilienerwerb eine ganze Reihe von Fragen auf. In der Regel werden die Gedanken zunächst Richtung Steuer driften. Dennoch sind es mehr Rechtsfragen, die Kopfzerbrechen bereiten.

Schritt für Schritt: der zweistufige Immobilienerwerb mit Titel und Modus in Österreich

In Österreich unterliegt der Erwerb eines Hauses dem österreichischen Recht. Andere Rechtsordnungen können hier nicht angewendet werden. Dem Käufer wird durch das österreichische Recht ein besonderer Schutz zuteil. Der Kauf ist in zwei aufeinander folgende Stufen aufgeteilt. Vor zwei Gefahren soll der Käufer bewahrt werden: zum einen Belastungen durch Dritte und zum anderen gutgläubiger Erwerb.

• Das Verpflichtungsgeschäft (Titel)

  Der Kauf des Hauses wird in dem Moment verbindlich, da beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen. Der Verkäufer bewirkt damit jedoch noch keinen Übergang des Eigentums auf den Käufer. Hier werden ausschließlich die Rahmenbedingungen festgeschrieben. Üblicherweise wird hier ein Kaufvertrag oder ein Schenkungsvertrag geschlossen.

• Stufe 2 des Kaufs: der Eigentumserwerb oder Modus

  Wird der Kauf ins Grundbuch eingetragen, wird damit endgültig der Erwerb des Eigentums vollzogen. Hierfür wird eine grundbuchfähige Urkunde benötigt. Die Urkunde wird von beiden Parteien unterzeichnet. Ein Notar oder ein Gericht beglaubigen die Unterschriften auf der Urkunde. Österreich verlangt keinen notariellen Kaufvertrag, wie er in Deutschland vorgeschrieben ist.

Der Kauf einer Immobilie und die damit erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen

Der Erwerb einer Immobilie nach dem zweistufigen Verfahren wirkt zunächst einfach. Doch der Staat Österreich verlangt zusätzliche Erklärungen vom Deutschen Käufer.

• Erklärung beim Erwerb eines Baugrundstücks

  Der Käufer muss in der Erklärung versichern, das Baugrundstück umgehend zu bebauen.

• Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

  Hier ist die Erklärung der Nichtnutzung als Ferienimmobilie vorgeschrieben.

Verpflichtende Genehmigungen: diese sind nur für Nicht-Österreicher nötig

Ergänzende Auflagen bestehen für EU-Bürger beim Hauskauf in der Alpenrepublik. Jede Region Österreichs lässt die Bescheide und Genehmigungen von verschiedenen Behörden ausstellen, und auch der Weg dahin variiert. Liegen die Dokumente nicht vollzählig vor, erfolgt keine Eintragung des Kaufs in das Grundbuch.

Nutzen Sie das Haus als Haupt- oder Freizeitwohnsitz?

Mit Ihrer Entscheidung, den Hauptwohnsitz nach Österreich zu verlegen, vereinfachen Sie den Genehmigungsprozess. Wer als Nutzungsart ‚Ferienwohnsitz‘ oder ‚Zweitwohnsitz‘ angibt, muss mit Komplikationen bei den Genehmigungen rechnen. Die nebengeordnete Nutzung muss extra zugelassen werden, damit ein Grundbucheintrag des Kaufs erfolgen kann. Man spricht von dem sogenannten Freizeitwohnsitzbescheid.

Was gibt es noch für Vorschriften im Baulandgrundverkehr?

Österreich wirkt der starken Zunahme von Ferienwohnungen entgegen, besonders in den bei Ausländern beliebten Regionen. Weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (betreffend Wohnungen und Baugrundstücke) sollen dem dienlich sein. Sie sind konform mit dem EU-Recht, stellen für uns Deutsche dennoch eine Hürde beim Kauf eines Hauses als Zweitwohnsitz in Österreich dar. Sie gehen teils bis in die 70er Jahre zurück.

Jedem Bundesland sein Raumordnungsgesetz

Der Staat übertrug den Bundesländern die Regelung der Freizeitwohnsitze. Letztlich ist dies die Ursache für verschiedene gesetzliche Regelungen in den Bundesländern. Für Ferienhäuser in den grenznahen Bundesländern wird der Kauf durch Begrenzungen limitiert. Hier besteht bereits eine sehr große Zahl an Immobilien dieser Kategorie. Einige Regionen erfreuen sich besonderer Beliebtheit: für den Kauf von Ferienhäusern sind dies Salzburg, Vorarlberg und Tirol. In vielen Fällen sind große Hürden mit dem Erwerb eines Hauses als Freizeitwohnsitz verbunden. Die Hindernisse zu überwinden, kann Jahre dauern. Man sollte sich nicht über die geltenden Gesetze hinwegsetzen und das gekaufte Haus ohne Genehmigung als Freizeitimmobilie nutzen. Die Behörden können die Immobilie zwangsversteigern oder weitere Maßnahmen verhängen. Das Prüfen, welche Genehmigungen erforderlich sind, sollte daher ein Deutscher unbedingt dem Hauskauf in Österreich vorausgehen lassen.

Welche Beratung bietet Österreich dem deutschen Investor?

Der erste Schritt sollte zur jeweiligen Gemeinde führen. Die Freizeitwohnsitze in der Gemeinde werden eben dort in einem Verzeichnis geführt. Zusätzliche Freizeitwohnsitze werden zudem von ihr genehmigt. Die Grundlage bildet dabei das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes.

Was ist ein Freizeitwohnsitz?

Diese Definition lassen die Landesraumordnungsgesetze oft unklar. Was ein Hauptwohnsitz nicht ist, erläutern die Gesetze umso ausführlicher. Mit der Antwort auf die Frage nach dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen offenbart man schnell, ob es sich bei der Immobilie um den Freizeitwohnsitz handeln wird oder nicht. Eine Überprüfung der Nutzungsart kann seitens der Behörde jederzeit erfolgen. Es ist klar, dass dies in der Realität nur schwer umzusetzen sein wird. Meist erfolgt eine Überprüfung erst, wenn eine Anzeige erstattet wurde.

Um Ärger zu umgehen, ist es ratsam, den Erwerb einer Immobilie als Freizeitwohnsitz anzustreben. Wenn sich die Nutzung am Ende doch auf einen Hauptwohnsitz einpendelt, ist das nicht problematisch. Zusammenstöße mit dem Gesetze werden auf dem Weg vermieden.

Steigen die Immobilienpreise in Österreich weiter? Die Entwicklung in 2022

Der Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO) gibt einen sehr detaillierten Einblick in die Immobilienpreise der verschiedenen Segmente. Dem Preisspiegel haben wir die Trends für das vierte Quartal 2021 entnommen. Die Entwicklung des Markt lässt folgende Trends erkennen:

• Um 12,6% stiegen die Preise für österreichische Wohnimmobilien in nur zwölf Monaten. Damit übertrifft das vierte Quartal das dritte Quartal 2021. Dieses weist eine Steigerungsrate von ’nur‘ 10,4% auf.
• Die Preise für Einfamilienhäuser außerhalb von Wien zogen noch stärker an. Der Preisanstieg lag bei 15,5%. Das dritte Quartal 2021 brachte es dagegen nur auf eine Steigerung von 10,4%.
• Eine Steigerung von immerhin 14,5% erzielten gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens. Auch hier lag das dritte Quartal 2021 mit einer Steigerung von 11,8% deutlich niedriger.
• Die Preissteigerungen für Immobilien in Wien selbst fielen niedriger aus als im Umland. Im dritten und vierten Quartal stiegen die Immobilienpreise in Wien um 10,2% bzw. 11,3%. 10,6% bzw. 13,9% waren es außerhalb von Wien.
• Etwas gemäßigter ging es am Neubauwohnungsmarkt zu. Um 9,9% bzw. 10,6% stiegen die Preise in Wien im dritten und viertel Quartal. Außerhalb Wiens waren es 9,5% bzw. 10,8%.

Die Zinsen für Immobilienkredite ist noch immer sehr niedrig. Immobilien sind für die Geldanlage noch immer attraktiv. Auch Mietrenditen unter 4% ändern das nicht.

Immobilien ‚in Wien‘: Preisentwicklung gemäß dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich

Preisentwicklung für Immobilien ‚außerhalb von Wien‘: der Wohnimmobilienpreisindex Österreich

Die Preise für Immobilien stiegen außerhalb von Wien deutlich stärker. Allerdings liegen die Preise dort seit Jahren auf niedrigerem Niveau als in Wien.

Preistrend 2022 in Österreich

Das Angebot wird nach wie vor hinter der Nachfrage zurückbleiben. Die Preise werden dadurch weiter ansteigen. Die Inflationsrate wird 2022 über der Steigerung der frei vereinbaren neuen Mietabschlüsse liegen. Besonders stark werden Wohnimmobilien in Einzellagen, Baugrundstücke, Wochenendhäuser und Einfamilienhäuser nachgefragt werden. Alle diese Immobilien haben eines gemein: sie liegen tendenziell außerhalb der Stadt.

Beliebte Immobilienportale in Österreich: hier die Top 10

• Wohnnet.at

  Neue Immobilienangebote liefert Wohnnet.at direkt per E-Mail. Den Loft in Wien und das Ferienhaus in Tirol darf man sich hier erwarten.

  Im Web: www.wohnnet.at

• Immosuchmaschine.at

  Die Immosuchmaschine erlaubt das Filtern der Immobilienangebote nach Region und Bundesland und nach Kategorie. Ein Haus in Bregenz oder die perfekte Wohnung in Wien werden mit den Filtern auf Immosuchmaschine.at schnell und gezielt gefunden.

  Im Web: www.immosuchmaschine.at

• Mietguru.at

  Mietguru.at bietet als Immobilienportal Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke aus ganz Österreich. Täglich wird auf Mietguru.at eines der Angebote als Immobilie des Tages vorgestellt.

  Im Web: www.mietguru.at

• Willhaben.at

  Wer rund um den Erwerb der Traumimmobilie Dienstleister wie Makler, Bauträger oder Hersteller sucht, findet auf Willhaben.at ein umfangreiches Anbieterverzeichnis. Auf Willhaben.at werden mehrere tausend Immobilien angeboten. Neben dem Kauf steht auch die Pacht oder Miete zur Auswahl.

  Im Web: www.willhaben.at

• Flatbee.at

  Wer Immobilien ohne Provision kaufen möchte, der kann auf Flatbee.at bares Geld sparen. Flatbee.at bietet den Vergleich der recherchierten Immobilien und damit mehr Transparenz. Ebenfalls wichtig: mit dem Preisbarometer verschafft man sich schnell einen Überblick über Marktentwicklung und Occasionen.

  Im Web: www.flatbee.at

• Alle-gemeinsam.at

  Eine der unabhängigen Immobilienplattformen ist Alle-gemeinsam.at. Die Plattform richtet sich vor allem an Makler, Bauträger und Privatpersonen. Immobilien können auf Alle-gemeinsam.at kostenfrei inseriert werden. Dieses Angebot steht privaten Immobilienbesitzern offen.

  Im Web: www.alle-gemeinsam.at

• FindMyHome.at

  Immobilienanbieter können auf FindMyHome.at von Nutzern bewertet werden. Die Bewertungen schaffen Klarheit. Als ‚Qualitätsmakler‘ bezeichnet FindMyHome.at die besonders gut bewerteten Anbieter. Im Jahr 2001 wurde FindMyHome.at gegründet.

  Im Web: www.findmyhome.at

• Immobilienscout24.at

  Zu den Immobilienangeboten findet man auf Immobilienscout24.at auch viele Ratgeber. Fragen zu Genehmigungen, gesetzlichen Pflichten und neuen Verordnungen werden ebenso geboten wie Neuerungen im Mietrecht, Kosten beim Hausbau und Grundstückskauf.

  Im Web: www.immobilienscout24.at

• Der Standard

  Neue und lukrative Angebot verpasst man nicht mehr, denn derStandard.at hat einen Suchagenten eingerichtet, der neue passende Angebote mitteilt. Für Immobiliensuchende gibt es noch mehr: Checklisten, Tipps und spezielle Dienste helfen.

  Im Web: immobilien.derstandard.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Der Hauskauf kann in Österreich auch als Deutscher vollzogen werden. Dies sichert die EU-Mitgliedschaft Österreich. Ausgeschlossen hiervon sind lediglich landwirtschaftliche Immobilien in Österreich.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Beim Hauskauf in der Alpenregion gilt das österreichische Recht. Es wird zweistufig vorgegangen. Als erstes tätigen Käufer und Verkäufer ein Verpflichtungsgeschäft (Titel) in Form des Kaufvertrags. In einem zweiten Schritt wird der Erwerb der Immobilie in das Grundbuch eingetragen. Modus oder Eigentumserwerb nennt sich dieser Teil.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Der Preis-Trend für Immobilien in Österreich zeigt nach oben. Mit Blick auf die vergangenen Jahre ist nun etwa ein Drittel mehr einzuplanen. Im Mittel erreichte der Preis im Jahr 2018 ein Höhe von 241.000 Euro. Vergleicht man mit dem Vorjahr, sind das 7 % mehr, und ein Blick auf fünf Jahre zuvor ergibt eine Steigerung von 30,6 %.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Es ist grundsätzlich möglich, als Deutscher in Österreich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Österreich als EU-Mitgliedsland lässt dies zu. Der Kauf von Immobilien sowie das grenzüberschreitende Kreditgeschäft wurden durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von März 2016 vereinfacht.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

In Wien (innere Stadt) liegt der Quadratmeterpreis für Wohnungen ab 130 qm bei 25.851 Euro. Im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) ist die Lage wie folgt: Hier zahlt man für eine Wohnung mit 50 qm einen Quadratmeterpreis von 6.629 Euro. In Klagenfurt sieht es da schon anders aus. Dort liegen die Quadratmeterpreise im Durchschnitt bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Die Durchschnittsmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Wien beträgt nach dem Marktforschungsinstituts GfK ca. 12.300 Euro pro Jahr. Zum Vergleich: Die Münchner Jahresmiete liegt bei etwa 14.800 Euro. Die Kaufkraft die Münchner ist allerdings auch höher. Münchner wie Wiener geben deswegen etwa 55 % des jährlichen Netto-Gehalts für die Miete aus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Immobilien in Österreich kosten bis zu 25.851 Euro pro Quadratmeter. Dies ist der Preis für eine Wohnung ab 130 qm in Wien, Innere Stadt. In anderen Bezirken liegt der Quadratmeterpreis niedriger. Ein Vergleich mit dem Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) zeigt einen Preis von 6.629 Euro/qm für eine Wohnung von 50 qm.